包括“商企和城市空间综合服务”和“解决方案服务”的增值服务，营收占比不断提高，2019-2021年分别为36.6%、41.5%、44.5%。
图源：万物云招股说明书
事实上，物管企业与地产母公司在增值服务上关系更密切。
业内公开的秘密是，在物管企业上市前后，地产母公司往往会“扶一扶”，地产公司会向物管企业提供大量的增值服务业务，毛利率相对较高，物管企业的营收和利润都呈现高增长态势。
万物云招股书显示，增值服务的毛利率比基础物管服务明显较高。
图源：万物云招股说明书
值得注意的是，作为万物云最大的客户，母公司万科的作用并不体现在主营业务上，而是在增值服务上。
招股书显示，增值服务中，万科在“商企和城市空间综合服务”业务中占比为33.5%（12.3/（12.3+24.4），后面同理）；在“解决方案服务”中占比更是高达61.5%。
相比之下，在主营业务上，万科作为客户占比不足5%。
万科在非主营增值服务中占比十分高
过去很长一段时间内，物管企业通过增值服务来美化财报，资本市场对此心照不宣，只要房地产行业过得去，地产母公司愿意“扶一下”上市物管企业，资本市场何乐而不为呢？
资本不断炒作下，2021年中，不少物管企业市值接近甚至超过地产母公司，比如雅生活服务市值548亿港元，雅居乐集团市值394亿港元；绿城服务市值为391.29亿港元，绿城中国298.32亿港元。
2021年下半年，房地产行业爆发债务危机，资本市场开始意识到，地产商与旗下物管企业之间的关联交易是一把“双刃剑”：
当地产商出现流动性危机时，关联物管企业的应收账款就大幅提升，甚至开始计提坏账，大幅拖累净利润。
