庞大存量小产权房是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有清醒认识。上述规划文件写道：“商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”
而在近些年，商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向，也在客观上催熟了小产权房市场。如同跷跷板的两端。商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力。
商品房调控越严，小产权房越火
光明区的一位房产中介人员向《财经》记者展示了一份统建楼房屋分配合同。这份签署于2013年的合同显示，首位主人购房价格约为4500元/平方米，约为当年光明区商品房新房均价（17000元/平方米）的四分之一。
按该中介人员报价，目前该小区同等面积二手房屋的售价为1.6万－1.8万元/平方米，光明区5月商品新房均价约为4.9万元/平方米。价格比约为三分之一。
按房产中介的报价，目前深圳全市小产权房均价约为1.5万－2万元/平方米，相当于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。
过去八年的数据显示，深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在过去一年涨出来的。
前述光明区中介说：“两三个月前，110万元能买的房，现在120万元都买不到了。”一位龙华区中介人员相信，以近期的涨势，他手头的房源能在未来一年内涨30％。在小产权房最集中的沙井片区，部分楼盘价格已超3万元/平方米。
深圳龙华区某小产权房样板房。摄影/张光裕
买房群体正在发生变化。多位受访中介人员、买家都谈到，过去一年，有越来越多的富商、投资公司进入这个市场，整栋整栋地买楼。这在以往并不常见。同时，没有商品房购房资格的外地炒房客也来搭财富快车。
小产权房涨价的逻辑是什么？为什么没有产权的房子会受欢迎？
正是因为没有产权，小产权房一直都有两大“核心竞争力”。一是便宜，二是交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。
长期以来，买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客是小产权房的主力买家。
2020年疫情发生后，货币政策宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，市政府自7月起陆续发布了一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，反倒利好了小产权房市场。
