（2016年，观众参观固安某楼盘）
开发商的日子也不好过。发迹于河北廊坊，被外界称之为“河北三杰”之一的荣盛发展，在项目货值以环京为主的前提下，近些年不仅资金链问题暴露出来，排名也在2022年1-4月，下滑至第46位。
02 两首富梦碎
京南京北旧家乡，二十年来梦一场。
华夏幸福实控人王文学和福成股份实控人李福成，这两个发迹于环京楼市的地产大亨，即便一个是河北首富，一个是燕郊首富，他们的环京楼市梦也碎了一地。
2002年，已成为“全国养牛状元”、并开启火锅生意的李福成，成立了三河福成房地产，一头扎进燕郊这块热土。李福成认为燕郊离北京近，可以在此盖楼吸引“北漂”们，前来居住生活。从这一年开始，李福成低价买下燕郊很多土地。
同一年，也开过火锅店，并早李福成几年进入房地产的王文学，接受了固安产业园项目。当年，廊坊试图将“环京贫困县”固安，打造成另一个苏州工业园。即固安作为委托方，华夏幸福作为投资运营方，合作开发公共基础设施的建设。王文学在固安摩拳擦掌时，李福成已在燕郊大干了一场。
2004年以来，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社区般的楼盘。尽管它们密集的像鸽子楼，但北漂客很难抵挡这里的低房价。因为有足够多的客源，福成上上城在短短10个月内，创造了55亿元的收入神话。“只要北京还有北漂，我那就敢一直盖房子。”李福成在当年放出豪言。
而在固安，王文学实行一揽子开发计划。聘请欧美著名规划大师、设立专业招商机构等等，华夏幸福将固安打造成了一座生态智慧城市。2007年，王文学签下廊坊市大厂县潮白河工业区项目，华夏幸福借此从固安走向了环京。
2016年，香河、大厂、怀来等，也有华夏幸福的身影。同一年，乘借环京疯涨的房价，华夏幸福首次实现销售额过千亿，位列全国房企销售额排行榜第八名。王文学成了“环京一哥”、“环京最大的地主”。
产业地产投资大、周期长、回报慢，华夏幸福却借此走上巅峰的逻辑在于：产业地产的本质依然是地产，在产业园区开发中，最重要的一环是“以商品房补产业园”的配套住宅用地。而配套住宅销售，便是华夏幸福最大的盈利来源。
这一年年底，身家为485亿元的“河北首富”的王文学，把三亚亚龙湾的五星级酒店包场。汪峰、韩红、崔健等明星来到年会现场献唱，龙虾、鲍鱼、宝马等食材和奖品，成为那年让人眼红的存在。
同样乘借环京旺盛的购房需求，李福成以低价快销模式，在房地产里赚的盆满钵溢。这一年，李福成家族以67亿元财富，位列胡润富豪榜河北第9位。外界将“李半城”“燕郊首富”，送给了李福成。
然而，盛极则衰。2017年开始，环京楼市遭遇“史上最严的多重调控”， 非本地户籍者三年限购，房地产泡沫被挤出之下，当地房价直接腰斩。2018年初，国家开始在金融市场降杠杆。这对资金需求量大，以及依赖环京住宅销售的王文学来说，无疑是灭顶之灾。
（固安，华夏幸福孔雀城）
2017年前，华夏幸福的经营性现金流还很好看。2018年，就转为流出162.3亿元，比上一年暴跌309%。2019年和2020年，更是大幅流出318.2亿元和231.6亿元。截至2022年6月，华夏幸福负债达到千亿级别。
另一边，燕郊也受到政策的严格调控，享受完以前土地红利的李福成，深陷商品房产权危机。直到2021年李福成因触犯刑法，被判有期徒刑三年时，福成的房地产业务，也无实质性进展。
王文学对华夏幸福败走环京，有着清醒的认知。2022年春节，被裁的员工将王文学堵在廊坊的一家宾馆里。压力之下，王文学表示，闹到现在这个局面，是自己判断错了环京的形势。“干到今天这步，我愿赌服输。一是认输，二是灰心。”
03 “你降价我也降”
为了不让房子砸在手里，降价卖房成为环京楼市的常态。
