2022年的楼市，可谓是‘冷清惨淡’。
根据国家统计局公布的数据，
今年1—8月份，
商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。
全国房企土地购置面积同比下降49.7%；
简单概述就是，
房企不愿拿地了，百姓不愿买房了。
房企为什么不愿拿地了呢？
国家政策紧，
三道红线管住了开发商，
两道红线看住了商业银行和其他金融机构。
房企普遍由激进转型保守，
不拿贵地、不拿错地、减少合作拿地，成为地产圈新主流。
疫情销售难，
房不好卖，手里没钱。
反作用影响拿地的积极性。
那百姓为什么不愿买房了呢？
缺钱，
疫情一年又一年又一年，经济低迷，收入普遍下降；
缺信心，
房企暴雷、烂尾频发，
谁买房，谁害怕。
缺动力，
买涨不买跌，一直是亘古不变的人性使然。
于是，铺天盖地，
各个城市陆续出台刺激政策，救市刻不容缓。
据不完全数据，
今年出台的楼市刺激政策累计出台超280次，
覆盖160+个城市。
最初还只是三四线城市，比如山东菏泽、广西榆林。
到了现在，一二线城市也加入到‘救市’队伍中，比如如郑州、福州、广州等。
或许是刺激效果不够显著，
国庆前一天，中国官方连发三条重磅楼市支持政策。
1. 换房退税
2. 首套房公积金贷款利率下调
3. 首套房商贷利率下限放宽
如何解读这些政策？
房价“跌跌不休”不好吗？国家为啥要救市？
01
先看看国庆发布的三条刺激政策。
1. 换房退税
财政部、国家税务总局9月30日发布新政称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
优惠力度如何？得和当下政策比。
当下的政策是，
如果你的房子符合“满五唯一”，
则本就不需缴纳个人所得税。
满五唯一指什么？
卖房者的房产证满5年，且是家庭唯一住房。
如果不符合“满五唯一”怎么办？
如果卖方的房产证不满2年，
购房者要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）；
以及增值税（税率为5％）。
而如果卖方的房产证满5年，但并不是家庭唯一住房的，
购房者需要缴纳房产交易差额20％个人所得税（或者计税价格的1％）。
所以，财政部的这条退税刺激，
对于不符合“满五唯一”的房屋，且又着急换房的卖家而言，还是很划算的。
以北京为例，
如果以500万购得一套房，现在以1000万出售，
