未来两年半，新一轮残酷去杠杆正在袭来
2021年元旦之后，1月5日央行，住建部再次约谈重点房企座谈，进一步明确“三条红线”的试点有望扩围。
也就是从上市公司重点企业扩张到全部房地产上市公司，甚至是成为整个房地产行业的常态制度。
由于房地产行业，尤其是房企基本上80%以上的资金都来源于银行和各种渠道借债，如果直接按照“三条红线”的规则来操盘，那就意味着债务1-2年内要压减40%以上，中国房地产企业或许要被干死70%以上。
中国存量房企的数量在50000家 以上，其中有项目正在做的超过20000家。
看一下中国上市公司30强的债务数据：
绿色是安全，黄色是警告，橙色是严重警告，红色是危险房企。
不要觉得房企大了就不能倒，以后财务安全性可能远远高于规模和体量。
债务杠杆为红色的房企有融创，恒大，绿地，富力，华夏幸福，平均净负债率174.2%，离三条红线设定的净负债率不大于100%，差了74.2%。
未来几年，在借新还旧的路子被堵上之后，断臂求生是唯一的路。
一大波打折房正在袭来。
对于大城市刚需首套的朋友们来讲，2021年依然是买房的好时机，农历春节以前或者年底房企资金紧张的时候，都是优质项目打折销售的关键节点。
有空可以看起来了。
不要碰最贵的；
不要碰远郊无配套的新区；
不要碰小开发商；
也不要碰反人性的垃圾公寓楼；
在这样一个趋势下，老朋友们也就理解了为什么这么多年来我一直罗里吧嗦劝大家“不要碰小开发商楼盘”的原因。
有些开发商连自己的命都朝不保夕，还怎么保证未来的产品质量和正常服务的可持续性呢？
买，就是大坑。
希望能够理解半夜赶稿写下这些话的良苦用心。
03
最后通牒
继续推演。
那么未来两年，对于房地产行业来讲最大的风险就是“三条红线”倒逼下的残酷去杠杆。
那么这个进程的节奏是什么呢？
2023年6月。
从目前官方的规划：
2021年1月，12家试点房企将从正式进入为期两年半的测试期，到2022年底试点房企要实现降档，2023年6月底前，试点房企的“三道红线”需全部达标。
不过按照各大房企的表态，估计都不会最后压线完成，有实力的选手甚至2021年就会提前交卷。
因为这是一个生死赛跑，率先“三条红线”达标的选手，一定会获得在资本市场和融资市场的双重福利，甚至是在地方政府重要地块的竞拍中，房企债务杠杆的优越也将会获得加分项。
按照这样的剧本，2021-2022年这两年，房地产企业的核心任务已经不是拿多少地，而是如何率先降价跑量把自己的杠杆降下来。
因为降价无非少赚几个钱，而债务杠杆不迅速恢复到安全线，将影响自己在未来拼杀的生死存亡。
孰轻孰重，自当掂量。
房地产企业主体本身的“出清战”已经打响。对于每一个开发商来讲，千万莫等市场的“大鱼吃小鱼”与衙门的镰刀双重砸脸，坐在寒凉的街头，空悲切。
世界不相信卑微者的眼泪。
