作者 /山东中阳房地产开发集团有限公司 王玺皓；版权归作者所有
专长：户型设计和优化、成本控制优化、电影
01序
当前房地产行业进入薄利时代，三道红线、集中土拍改等房地产调控政策将房地产去杠杆、去金融属性，各项成本加大，融资难度大，容错率低，利润率降低到6%以内。
本文通过对标学习碧桂园、万科等其他头部地产公司，从成本管控思路、成本测算指标、具体措施、管控结论四个方面进行了详细和系统的数据测算、分析比对和认真研究，具体的研究和应用分析如下：
02 成本管控的目的和思路
一、成本管控的目的和必要性：
通过增效降本和营销包装措施，实现产品差异化竞争，从而产生溢价效益，提升产品的价值和品质，进一步提高企业核心竞争力，塑造企业认知度和品牌形象。
房地产效益结算具有动态性、滞后性、长周期特点，一个项目是否盈利，盈利多少？只有在开发销售完成才后知后觉。因此根据现有项目情况，学习对标其他地产成本管控经验，来防范成本浪费或超标。
二、成本管控的思路：
增效降本，提升产品价值：
（1）优化和降低结构性、功能性成本。
（2）减少无效成本。
（3）在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本。戳这里，一键对标成本力
三、各时间阶段的成本管控，对总体成本的影响：
1、拿地、规划、设计策划阶段，影响总体70%的成本，属于事前控制。
2、招采、施工阶段，影响总体25%的成本，属于事中控制。
3、竣工资料结转、结算阶段，影响总体5%的成本，属于事后控制。
03 成本测算指标
一、各项开发总成本造价指标及占比：
1、土地成本：按当前400万/亩，容积率2.0，楼面造价：约3090元/ (400万*1.03（契税）/666.67/2)，占总成本的40%。
土地每增加100万/亩，成本约增加770元/ 。
2、建安成本：高层按2000元/ ，占总成本的26%。
3、配套费：400元/ ，占总成本的5%。
4、行政事业费：500元/ ，占总成本的6%。
5、土地使用税:9元/ *50年/2.0=220元/ ，占总成本的3%。
6、税金：销售价格（暂按8000元）*11%=880元/ ，占总成本的12%。
7、营销费用：销售价格（暂按8000元）*2.5%=200元/ ，占总成本的3%。
8、财务费用：（2-5、6、8）项*10%=320元/ ，占总成本的4%。
9、不可预见费：100元/ ，占总成本的1%。
10、以上合计总成本：约7600元/ 。其中土地和建安成本占据了66%。假如土地价格是300万/亩，开发总成本是6800元/ 。
二、建安成本（1-5项可控）造价指标及占比：
1、钢筋：单平米造价约300元/ ，占建安成本的15%。
2、商砼：单平米造价约280元/ ，占建安成本的14%。
3、外墙装饰保温：单平米造价约150元/ ，占建安成本的8%。
4、外窗：单平米造价约100元/ ，占建安成本的5%。
5、电梯：单平米造价约45元/ ，占建安成本的2%。
6、措施费（含脚手架、塔吊、模板、垂直运输等）：单平米造价约300元/ ，占建安成本的15%。
7、其他：土方、消防、电气、给排水、暖通等。
三、层高等造价指标，对建安成本的测算影响
1、层高影响对造价的影响：
（1）、一般17F住宅，层高每增加0.1m，相应的建安成本增加约2-3% （含钢量约增加1kg/ ；混凝土含量约增加0.01m³/ 等）。
