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作为房地产行业鼻祖级人物李嘉诚曾说过,当初不想继续在内陆扩大发展规模,主要在于土地价格上涨速度超过自身的预期,并不是自己不想买地,只是认为用现金流去换土地不划算,最后房价还受到管控,就好比土地成本不降,还要求房价不能暴涨,最后卖的房子可能还不够建房子的钱,面粉贵于面包的道理,这番话理解起来其实并不难,一方面我国的房地产市场中,成本比销售价高,换言之地价上涨速度超过销售价,这不利于商业从中谋利,另一方面我国对商品房的居住需求虽然高,但是我国的房企数量却并不少,高峰时期全国房企数量达到10万家,就连曾经比碧桂园还高一头的恒大都没能撑过2021年,可见房地产市场竞争到底有多激烈,在这样的环境下,也意味着未来我国的房地产对企业家而言并不是香饽饽。
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无独有偶,国内最早做商业地产的大佬王健林在接受采访时也曾表示,房地产行业永远不会再回到2012年之前了,躺着挣钱的机会不可能再回来了,整体拐点从供求极度紧张、供求失衡、供小于求时代过去开始,再过八年、十年,也许就会达到供过于求的时代,正是王健林对房地产的深刻理解,才使得他没有把住宅地产作为主业发展,敏锐性不同于常人,在王健林看来,房地产是过度依赖现金流的行业,高价拿的地一旦房子卖不出去或者卖不完,都容易导致砸在手里,而像恒大、万科、碧桂园把杠杆做到极致的情况下,也不能很好的保障房子能尽快脱手。
事实上,无论是地产鼻祖李嘉诚还是商业地产元老级人物王健林,所表达的观点都如出一辙,都对未来房地产发展不抱有高期望,在面临选择时都选择及时退出,如果联想到恒大最终的归宿来看,他们的选择无疑是正确的,曾经的恒大将销量和销售额都做到全国第一,超过许多央企和国企在房地产中的成就,当然许家印也早早就开始布局转型,没想到的是还未来得及全身而退就已经“出事”。
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对下半年楼市有一种“强烈预感”
从上面楼市的市场现状和大佬级人物对楼市的预判,再结合当下楼市调控的发力点和覆盖面可以很清晰的感受到:国家对房地产为经济做的贡献仍然依赖,对土地收入的预期较高,就好像钓鱼一样,姜太公钓鱼愿者上钩的方式显然不能实现目的,不拿出点实际的吸引物,鱼就不会主动咬钩,或许有一天无聊会咬一口试试,但这并不能达到渔夫的目的,所以综合上述变化和预测,楼事君对下半年楼市有一种“强烈预感”:
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一、房住不炒和楼市回暖会“侧面相撞”
近日,央行副行长潘功胜在发布会上表示,央行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照探索新发展模式的要求,因城施策好差别化住房信贷政策,满足购房者的合理性住房需求,事实上,房住不炒并不能达到理想化状态,能真正称得上房住不炒的或许只存在于1998年房改年之前,房子由国家分配,不存在金钱交易,房子也没有任何可以炒的价值,但是现如今住房是商品房的天下,房子已经与金融绑在一起下不了船,那么楼市行情不好时的政策调整,势必会与房住不炒“侧面相撞”。