上海易居房地产研究院估算了全国50城房价收入比，2020年，50城房价收入比的均值为13.4。其中，一线城市房价收入比为26.6，强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，在12左右。2021年，美国已售房屋平均销售价格与家庭收入中位数的比值为7.4，高于其在金融危机前的水平（6.4）。整体看，美国的价格已经很贵，中国又是美国的两倍左右。
过高的房价不仅造成贫富分化、社会矛盾，对经济进一步发展也有诸多坏处。比如，高房价会对进一步城镇化形成障碍，让想进城工作的人望房价而止步。高房价也因为对消费的挤出效应，降低了中低收入人群的消费能力，不利于国家发展内需、形成双循环格局。最后，由于房地产是重资产，无论在生产端还是购买端都会动用大量杠杆，高房价必然带来高杠杆、高债务，从而带来金融危机的隐患。
为什么中国城镇的房价这么高？原因比较复杂。究其根本是供给和需求失衡。次要因素是百姓的投资和投机行为。
人民银行发布的“2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查”显示，住房是家庭资产的最重要构成，在家庭总资产中占比约60%。随着多年房价的高速增长，对房地产的投资和投机行为，已经成为老百姓迅速致富的一个最重要手段。
为遏制房价继续高速上涨，监管层“房住不炒”的政策导向，针对的就是这种投资和投机行为。过去十多年，监管政策主要从需求端发力，通过限购、限贷等政策给终端消费降温。
地产公司的角色
打击投机行为的另外一个标的是地产公司。“三条红线”一方面是试图限制地产公司过高的负债率，以杜绝金融隐患；另一方面则可能认为这个行业利润巨大，不断吸引资本涌入推高了房价。
但我们的数据分析发现，地产商的回报率并不高。2005年至2020年，在A股和港股上市的地产公司中，平均净利润率只有10%，平均净资产回报率ROE 11%，平均经营性资产的回报率ROIC只有5.7%。
这些数据不能说差，但也远称不上暴利。从5.7%的ROIC上升到11%的ROE靠的是杠杆，包括经营性杠杆（预售款、供应商应付款），也包括财务性杠杆（银行借贷、公司债、信托债等）。如果没有杠杆，地产的投资回报率比银行的基础信贷利率高不了多少。
为什么净利润率是10%，投资回报率只有5.7%？ 这是因为平均投资资本周转率只有45%，即一套住宅从投资到销售完成，差不多需要两年时间。
如果地产商在一个项目里只能赚销售收入的10%，其余的钱都去哪里了？我们发现，政府拿走了54%，其中40%是土地出让费用，14%是各种税费；建筑成本占30%，剩下4/%是员工薪酬和1.7%左右的财务费用。
所以，从长期看，地产业如果出事，政府的损失最大，尤其是地方政府；其次是上游的建筑公司、装修公司、其它供应商；再次才是地产商本身及其员工。当然，如果从短期看，受最大影响的是交了预售款的业主和提供信贷的金融机构。
地产公司10%的净利润率从哪里来？一方面来自地产公司基于经验和能力做的服务：理念、规划、设计、整合资源都是比较专业的事情。同样重要的另一方面来自于土地价格的上涨。 过去15年，中过土地出让价格每年平均上升10%以上，地产商如果囤地不盖房就可以收到不错的回报率。
根据国家统计局的数据，2000年2011年，全国房地产开发企业总共购置42亿平方米的土地面积，同期累计竣工房屋面积65亿平方米。假设容积率为2.5，100大中城市住宅类用地的平均容积率，那么这段时间地产企业购置的土地面积超过完工的土地面积达16亿平米。
为抑制地产公司囤地，2012年，国土资源部发布《闲置土地处置办法》规定：未动工开发满1年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。
自此以后，地产公司的囤地行为大大减少：2012年至2020年，房地产开发企业总共购置了26亿平方米的土地面积，同期完工的土地面积约36亿平米，完工面积超过购置面积10亿平米。可以看出，2012年出台的法规有效地抑制了地产商的囤地行为。
我们不难得出一个结论：地产商从早期的“投机+服务”的定位，已经转化为以服务（盖房子）为主的商业模式。商品房的市场定价由整体的供需关系决定，需求来自城镇化和消费升级。供给是新房加上二手房存量，其中二手房的存量远远大于新房的总量。所以，地产商即使想炒地赚钱，也没有这个能力。
