所以，土地财政的经济逻辑在短期内是闭环的，投资和融资是相辅相成的存在。但这种逻辑也是脆弱的。招商引资这种外力推动的发展是有尽头的，城市发展到了一定程度必然不可能到别的国家或区域挖企业，而需要自身的有机发展。此外，土地财政的发展必然导致工业用地和住宅用地的剪刀差愈来愈大，直到住宅用地的价格涨到老百姓无法容忍的程度，带来诸多社会甚至政治上的问题。
脱离土地财政是稳地价的唯一长期出路
土地财政是中国房价泡沫最重要的推手，百姓和地产商的投资投机行为最多是辅助。要稳房价就必须解决土地供给的机构性问题，改革土地财政就成了关键中的关键。
这是一件非常复杂的结构性问题。土地财政是中国过去20年以地方政府为主要抓手的经济发展模式的核心组成部分。改革土地财政实际是要从根本上改变地方政府的融资和投资方式。
在不改革土地财政的情况下控制地产泡沫，只能通过限购、限贷甚至限价这些行政手段。但行政手段并不能从根本上解决土地供需关系的不平衡。
限购使有能力的消费者不能满足其消费需求，也使其不能对总需求做出贡献（中国最缺的是内部需求）；限贷使投资收益很好的项目得不到开发，失去为经济发展做贡献的机会；限价必然引发灰色市场，市场会用各种变通的方式改变交易的实际价格，重新达到供需平衡。“三条红线”由于来势很猛，自然会引发房企爆雷，管理不好就会引发更加严重的金融危机。
一个不争的事实是，地方政府以招商引资为核心的发展模式在2022年今天已经极其乏力、走到尽头。从国家整体层面看，靠土地和财政的优惠政策招商引资，只有在大量外资流入的情况下才是整体有益的。
不同城市之间在招商引资上的竞争，在全国范围来看都是零和博弈。净作用仅仅是降低企业的投资成本，增大产能。但羊毛出在羊身上，最后都要付高房价的百姓来买单。
然而，产能过剩，消费不足却又是中国经济中最难解决的核心问题。在改革开放初期和中期，这种招商引资的策略为中国吸引了大量外企，带动经济腾飞。但在中国经济体量从大型转为超大型、与西方国家关系日益紧张的情况下，继续用优惠条件吸引外资的这条路已走不长远。剩下的就仅仅是本土城市之间的零和博弈。
对于降低零和博弈，我们的建议有两点。第一，设立地方政府为招商引资所能提供的最高补贴率。
中国地方政府招商引资的方式类似于国际上通过低税率吸引外资的做法。在过去几十年中，一些小国家为吸引外资入驻，给予企业低廉的直接税税率。对于资本流出国来说，不但流失就业机会，也失去了税源，政府财政支出压力陡增。
针对这个问题，OECD在2021年达成一项协议，将全球企业最低税率设置在15%；各国仍然有权设定本国的任何税率，但如果跨国公司在该国的税率低于15%，其母国有权将公司的税收补足至最低15%。中国可以参照OECD的做法，为地方政府税收优惠政策设置限额，由此限制地方政府间的零和博弈。
第二，重新梳理央地在财政收入上的分享关系，降低地方政府以住宅价格用地补贴工业用地的动机和能力。
一方面，可以考虑将土地收入让中央和地方政府共享，降低地方政府实施土地财政的动机。另一方面，可以考虑将流转税、企业所得税、个人所得税等税种，在更大程度上分给地方政府。这样做的好处是，既可以补充地方政府税源，又可以将地方政府的注意力，从投资转向运营，能够通过做好服务、办好民生进行良性可持续的发展。
（刘劲系长江商学院教授，陈宏亚系长江商学院研究员）
